BALADODIFFUSIONS

PARTICIPANTS

Tom Dicker
Animateur invité, Vice-présidente et gestionnaire de portefeuille

Maria Benavente
Vice-présidente et gestionnaire de portefeuille

Annonceur : Vous suivez On The Money With Dynamic Funds, une série de podcasts qui vous offre la possibilité d'accéder à des informations, à des points de vue et à des perspectives de certains des gestionnaires actifs et des leaders d'opinion les plus respectés du secteur. Que ce soit des commentaires sur les marchés, des analyses économiques, des finances personnelles, des investissements ou d'autres sujets, On The Money couvre tous les domaines, car lorsqu'il s'agit de votre argent, nous nous en occupons.

Tom Dicker : Bienvenue dans cette nouvelle édition de On the Money. Je suis votre hôte, Tom Dicker. Je suis ici avec Maria Benavente, vice-présidente et gestionnaire de portefeuille, pour parler de l'immobilier. Maria est ma partenaire pour le Dynamic Global Real Estate Fund, le Dynamic Real Estate & Infrastructure Income Fund, et elle couvre l'immobilier pour l'équipe Dynamic Equity Income Team en général. Elle est l'une de mes interlocutrices préférées pour parler des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) et de l'investissement immobilier.

Merci, Maria, de nous rejoindre. Je souhaitais commencer la discussion d'aujourd'hui par un retour en arrière. Il n'est pas évident pour moi que quelqu'un qui a terminé ses études secondaires en Équateur finisse par couvrir l'immobilier canadien à Toronto. Pouvez-vous me ramener en arrière ? Comment êtes-vous venu au Canada ? Comment avez-vous choisi la finance ? Comment avez-vous choisi de faire carrière dans l'investissement immobilier ?

Maria Benavente: Votre question est intéressante. De toute évidence, venant d'un pays comme le Pérou et l'Équateur où il y a eu beaucoup de volatilité et de stabilité d'un point de vue politique et économique, j'ai toujours eu besoin de créer de la richesse pour trouver la stabilité et l'indépendance dans ma vie. C'est naturellement ce besoin et mon intérêt pour la compréhension des entreprises et de la stratégie qui m'ont conduit à étudier la finance. Lorsque j'étais à l'université, j'ai décidé de faire une demande d'immigration au Canada, car ce pays dispose d'un merveilleux programme d'immigration qui vous permet de rester dans le pays en tant que résident permanent et d'y travailler. J'ai décidé avec mes parents que nous allions chercher une vie meilleure en Amérique du Nord.

Quand je poursuivais mes études à l'université, j'ai eu la chance de participer à un programme de gestion de portefeuille dans le cadre duquel j'ai pu investir dans différents CPGs et me familiariser avec différents secteurs, dont l'immobilier. J'ai tout de suite compris que ce besoin de création de richesse et de stabilité, je pouvais le trouver dans l'immobilier de manière fiable et stable.

Tom: Rappelez-moi, n'aviez-vous pas pour mentor l'un des meilleurs analystes immobiliers du Canada lorsque vous étiez à Concordia ?

Maria: Oui, vous avez tout à fait raison. Quand j'étais à l'école, on nous jumelait avec des mentors. J'ai eu la chance d'être jumelée avec Heather Kirk, qui était l'une des meilleures analystes du côté de la vente dans le secteur canadien des SIIC, et c'est de cette façon que j'ai commencé ma carrière dans le domaine de la recherche du côté de la vente.

Tom: Elle vous a embauchée ?

Maria: Oui, pour la Financière Banque Nationale qui s'occupait des investissements immobiliers au Canada. C'est à ce moment-là que mon parcours professionnel a commencé dans l'immobilier, et c'est ce que j'ai fait pendant les 15 dernières années. Je me suis spécialisée dans le secteur de l'immobilier au Canada au début de ma carrière, puis je me suis tournée vers le marché mondial lorsque j'ai rejoint Dynamic il y a 7 ans.

Tom: Les SIIC canadiennes ont baissé de 5 % et plus par rapport à leur sommet de février et leur performance est inférieure à celle de l'indice TSX depuis le début de l'année. Pouvons-nous entrer dans le vif du sujet ? Pourquoi les SIIC canadiennes ont-elles connu une contre-performance ?

Maria: Ce secteur a été confronté à une période très difficile pendant 18 mois. Cela a commencé en février 2022 et les sorties négatives du secteur se sont poursuivies depuis le début de l'année. Si l'on examine de plus près ce qui s'est passé, on s'aperçoit que c'est principalement dû aux taux d'intérêt. Il est impossible que le taux à 10 ans fasse ce qu'il a fait sans qu'il y ait un ajustement signifiant à la baisse des multiples et de l'expansion des taux de capitalisation dans le secteur. En ce qui concerne les fondamentaux et les opérations, nous n'avons pas constaté de détérioration matérielle des fondamentaux, ni de ralentissement de l'immobilier, ni d'interruption des opérations.

L'immobilier a fait ce qu'il est censé faire dans des environnements inflationnistes, c'est-à-dire augmenter les loyers du marché à un niveau égal ou supérieur à l'inflation. C'est vraiment ce que nous avons vu, la croissance du revenu net d'exploitation des biens immobiliers, qui est essentiellement le revenu moins les coûts, a continué à augmenter. Aux États-Unis, elle était en moyenne de 10 % au dernier trimestre, au Canada, elle était d'environ 5 à 6 %, c'est donc une croissance très solide. Cependant, les taux d'intérêt créent une pression due à l'augmentation des coûts de refinancement et à un marché des transactions qui a essentiellement connu une croissance de l'activité.

Si vous observez les volumes de transactions d'une année sur l'autre, c'est-à-dire les actifs physiques qui sont échangés et qui changent de mains lors des achats et des ventes, vous constaterez qu'ils ont baissé de 60 %. Cela crée un environnement où il n'y a pas vraiment de découverte de prix et où les SIIC se contentent de négocier sans beaucoup d'entrées dans le secteur parce qu'il n'y a tout simplement pas les fusions-acquisitions et les introductions en bourse typiques qui alimentent les flux dans le secteur.

Tom: J'aimerais revenir sur la réduction de 60 % du volume des transactions que nous avons observée depuis le début de l'année. Quelle est la raison pour laquelle les gens ne sont pas vraiment disposés à échanger des biens immobiliers ?

Maria: Une grande partie de l'activité de transaction ou des pics de volume que nous avons vus en 2021 étaient le fait de fonds d'investissement privés qui disposaient de beaucoup de liquidités et qui étaient des acheteurs à effet de levier. Ils achetaient essentiellement avec une dette très bon marché et le financement était facilement disponible, il y avait beaucoup de crédit, et ils ont pu acheter ces propriétés et obtenir des rendements et ils essayaient de faire travailler l'argent qu'ils avaient levé auprès des institutions, ils essayaient de le faire travailler très rapidement. Tout cela s'est dénoué, car elles sont confrontées à des rachats, comme vous l'avez vu dans les médias.

Blackstone continue de voir des rachats pour ses sociétés de placement immobilier non cotées. Cette tendance s'est ralentie, ce qui peut être positif, mais les fonds privés continuent d'enregistrer des rachats. À cela s'ajoute le fait que l'environnement de prêt s'est évidemment resserré, mais les normes de prêt sont certainement beaucoup plus strictes et le coût de la dette est beaucoup plus élevé. Les acheteurs à effet de levier ont essentiellement disparu du marché. Les transactions qui ont lieu sont vraiment très sélectives et, dans la grande majorité des cas, elles présentent une structure dans laquelle l'acheteur prend en charge un prêt hypothécaire à faible taux sur l'actif et, moyennant des concessions, il peut faire en sorte que cela fonctionne.

Cette situation se répercute sur le marché public, où l'on constate des sorties constantes et un manque d'attrait pour les investisseurs généralistes, qui sont un peu comme les acheteurs marginaux de SIIC, car ils ne sont pas vraiment intéressés. Ce que vous avez, c'est un marché essentiellement dédié à des spécialistes comme vous et moi, qui essaient d'entrer et de sortir des noms, ce qui crée une bifurcation généralisée entre les performances des différents types de propriété dans le secteur.

Tom: Ce serait très différent de la période allant de 2010 à 2021, au cours de laquelle beaucoup d'argent a afflué vers l'immobilier, à la fois sur le marché public, où nous avons vu des fonds affluer dans nos fonds et dans les FNB passifs, mais aussi dans le secteur du capital-investissement, qui a connu des afflux très importants. Enfin, les pensions de retraite augmentaient leurs allocations dans l'immobilier. Ce phénomène semble s'être interrompu, du moins depuis le début de l'année. Pensez-vous que cette pause soit principalement due aux taux d'intérêt ? Il semble que les fondamentaux de l'immobilier soient encore relativement stables, de sorte que les institutions sont-elles surallouées ? Que pensez-vous de cette pause ?

Maria: Je pense que c'est dû en grande partie aux taux d'intérêt. Je pense que c'est surtout l'incertitude qui crée l'endroit où nos taux vont se stabiliser, et nous n'avons pas encore une image claire de cela. Il est intéressant de noter que Bank of America Merrill Lynch a publié une enquête sur la gestion des fonds il n'y a pas très longtemps, la semaine dernière, je crois, qui montre que le positionnement net, c'est-à-dire le pourcentage de gestionnaires de fonds qui sous-pondèrent l'immobilier, atteint des positions négatives nettes record, ce qui signifie que la majorité d'entre eux sont sous-pondérés. Il s'agit du même positionnement que celui observé en 2008.

Cela indique la tendance baissière de la classe d'actifs, et je pense qu'elle est principalement due à l'incertitude entourant les taux d'intérêt. Si vous regardez les valorisations et leur niveau actuel, pour les SIIC américains, elles se négocient avec une décote d'environ 20 % par rapport à leur valeur nette d'inventaire, qui est essentiellement une approximation de la valeur privée, et au Canada, avec une décote de 20 % à 25 %, ce que nous n'avons pas vraiment vu depuis le creux de la vague de COVID. Il est certain que la classe d'actifs suscite beaucoup de craintes. Je pense que tant que nous ne verrons pas au moins une stabilisation des taux ou une indication claire que le cycle de resserrement est presque terminé, ce sera le catalyseur du secteur.

Tom: Il est évident que les tendances sont très négatives, et je suis tout à fait d'accord avec l'idée qu'un positionnement très baissier crée une opportunité beaucoup plus importante. Si l'on considère les valorisations actuelles, qu'est-ce qui est pris en compte, selon vous ? Je sais qu'il s'agit d'une grande généralisation et que cela sera différent d'une action à l'autre ou d'un SIIC à l'autre au Canada par rapport aux États-Unis, mais d'une manière générale, comment pensez-vous que les prix sont fixés sur le marché de l'immobilier ?

Maria: L'immobilier est sans aucun doute plus décoté par rapport à la récession que d'autres valeurs mobilières. Je pense que les gens se projettent déjà dans l'avenir et prévoient une décélération importante de l'emploi, un affaiblissement des consommateurs dans le cas du commerce de détail. L'immobilier de détail canadien n'a jamais été aussi bon en termes d'occupation, qui atteint des niveaux record. 98% pour beaucoup de ces SIIC, ils obtiennent en fait une valeur de marché sur les loyers.

Tom: Qu'est-ce que cela signifie ?

Maria: Lorsqu'ils signent un nouveau bail, l'augmentation qu'ils obtiennent par rapport au loyer en place est dans certains cas supérieure à 20% lorsqu'il n'y a pas d'augmentation contractuelle ou contractuelle fixe du loyer. Le portefeuille est sous-loué par rapport au marché, ce qui contribue à une croissance visible, mais les actions sont en baisse de 10 à 15 % après une année 2022 difficile. Certaines de ces SIIC à croissance visible et à taux d'inoccupation historiquement bas se négocient à 11 ou 12 fois. Je pense qu'il y a un grand pessimisme concernant les prix. Les gens envisagent un affaiblissement de la consommation et de l'emploi. Ce n'est pas le cas dans d'autres secteurs, comme la technologie, où la tendance est plus haussière.

Tom: L'histoire au Canada est-elle plus ou moins similaire à celle des États-Unis ?

Maria: Oui. Dans le secteur de la vente au détail, je dirais que nous constatons à nouveau des taux de vacance record dans la majorité des centres commerciaux, mais pas tellement dans les galeries marchandes. Les centres commerciaux restent une classe d'actifs difficile, mais les mégacentres, les centres commerciaux, eux, restent très attractifs. Le Wall Street Journal a publié un article, il y a un ou deux jours, qui parlait d'un nombre net de magasins positif. C'est radicalement différent de ce qu'il était durant la période du COVID et au cours des deux dernières années.

On constate un dynamisme dans de nombreux domaines et la demande est généralisée, elle n'est donc pas vraiment liée à un groupe en particulier. On constate un dynamisme parmi différents groupes de détaillants qui veulent un magasin physique et un espace physique pour opérer. Cela crée évidemment une croissance positive des loyers du marché dans les États également. C'est un environnement très intéressant pour le commerce de détail, où les détaillants sont devenus plus forts, et où les centres sont également en bien meilleure position.

Pour la petite histoire, une autre chose qui s'est produite et qui a été positive pour cet espace est, comme nous le savons tous, la faillite de Bed Bath & Beyond, ce qui aurait traditionnellement été très négatif pour cet espace. Cependant, la demande pour ces boîtes a été excellente et de nombreux détaillants ont racheté ces magasins à la suite de la faillite, ce qui n'a entraîné aucun temps d'arrêt pour ces SIIC.

Tom: Je souhaiterais parler un peu des appartements. Le consensus général au Canada est que l'immigration est une bonne chose. Ce débat semble évoluer après la hausse massive de l'immigration que nous avons connue l'année dernière, plus d'un million de personnes, je crois, et l'on accuse maintenant l'immigration d'être à l'origine de l'inflation du logement et d'une inflation plus large encore que le seul logement. Pouvez-vous nous parler du débat sur l'immigration au Canada en ce moment et de son impact sur les SIIC canadiennes ?

Maria: De toute évidence, je suis moi-même une immigrante, il m'est donc très facile de comprendre et de voir les effets positifs de l'immigration pour le pays. Notre population est vieillissante. Une personne sur cinq est plus proche de la retraite que de l'entrée dans la vie active. Nous avons des taux de fécondité bas, un taux record de 1,4, je crois. Je pense qu'il est très facile de comprendre pourquoi nous avons besoin de l'immigration dans ce pays du point de vue de la productivité.

Cela dit, si je pense que la politique d'immigration a été la bonne, la politique du logement qui a accompagné cette politique d'immigration n'a pas été la bonne. Je pense que le gouvernement fédéral ne s'est manifestement pas autant concentré sur la mise en place du niveau adéquat d'offre de logements dont le pays a besoin pour fournir des logements abordables à tous les immigrants qui viennent s'installer dans le pays.

Je trouve que c'est là que l'on voit les gros titres négatifs des médias, surtout à l'approche des élections, et il est évident que les gouvernements, qu'il s'agisse du gouvernement municipal, du gouvernement fédéral ou du gouvernement provincial, font beaucoup d'efforts pour résoudre cette crise de l'accessibilité. Je pense qu'il reste encore beaucoup à faire en termes de collaboration entre les différentes parties et les différentes parties prenantes pour traiter la cause profonde et ne pas se contenter de prendre des mesures réactionnaires telles que l'instauration de contrôles supplémentaires des loyers et d'autres mesures qui ne fonctionneront vraiment pas.

Nous disposons de différentes études de cas à travers le monde. Par exemple, si vous allez en Europe et en Allemagne et que vous voyez comment ces marchés ont fonctionné avec un contrôle des loyers, ils connaissent la même crise du logement et les mêmes problèmes de logement que nous avons au Canada. Aux États-Unis, les marchés de la Sunbelt, qui ne sont pas réglementés, se développent tout simplement. Avec le développement, le marché s'autorégule et il n'y a pas de problème d'accessibilité aussi important qu'au Canada. Je pense qu'il y a différentes manières et différentes politiques qui peuvent être mises en place pour changer la situation à laquelle nous sommes actuellement confrontés.

Il est évident que l'absence quasi totale d'offre sur le marché et le fait que l'offre soit extrêmement difficile à mettre en place et à réaliser pour de nombreuses raisons, encore une fois, en termes de frais de développement, évidemment le coût du financement aujourd'hui est un problème plus important, et la disponibilité de la main-d'œuvre, cela profite aux propriétaires en place sur le marché intermédiaire qui ont le produit que tout le monde veut. Nous continuons à observer une croissance positive des loyers sur le marché et ces prêteurs d'appartements bénéficient de cet environnement fondamental et de marché très attractif.

Tom: Qu'entendez-vous par « propriétaires du marché intermédiaire » ?

Maria: Les propriétaires du marché intermédiaire sont comme les SIIC cotées en bourse. Pensez à CAPREIT, Minto, InterRent, ce sont eux qui possèdent le type d'inventaire.

Tom: Pouvez-vous nous dire comment l'immigration a distingué le Canada des autres pays du G7 ou des autres marchés développés en termes de croissance, même pour les autres secteurs comme l'industrie, le commerce de détail, etc.

Maria: La démographie est la base de l'immobilier et si l'on compare le Canada aux États-Unis ou aux pays européens, la croissance de la population est beaucoup plus forte que dans les autres économies développées. Cette situation crée évidemment un profil de demande très attractif pour l'immobilier. Encore une fois, nous venons de parler des appartements, mais si vous regardez le commerce de détail canadien, que j'ai mentionné, et le stockage, si vous pensez à la population et à la croissance démographique, au logement et à la mobilité de la population, cela stimule la demande de stockage également et, en termes de consommation industrielle, une population plus importante signifie une consommation accrue. C'est sans aucun doute une chose très positive pour l'économie canadienne et le marché immobilier canadien.

Tom: Cela fait presque six mois que la Silicon Valley Bank et quelques autres banques se sont effondrées en mars. Depuis lors, l'immobilier commercial est un peu un mot à quatre lettres. La situation s'est manifestement aggravée récemment avec la hausse des rendements à 10 ans. Quel a été l'impact jusqu'à présent aux États-Unis, au Canada ou ailleurs, et y a-t-il des gagnants et des perdants jusqu'à présent dans la mini-crise de la Silicon Valley que nous avons expérimentée ?

Maria: Vous avez parfaitement raison de dire à quel point cet événement a eu un impact négatif sur le secteur et sur l'avenir de la classe d'actifs. Il ne fait aucun doute qu'il a réduit la disponibilité du crédit. Cependant, je pense que les défis sont plus spécifiques à certains types de biens et je ne voudrais pas tout peindre avec la même brosse que le prêt est devenu plus serré pour la classe d'actifs dans son ensemble, mais plutôt les défis qui se produisaient avant la crise étaient déjà exacerbés.

Si vous pensez aux bureaux, ils étaient déjà dans une phase de ralentissement, ils subissaient déjà des pressions avant même la crise des banques régionales américaines. Je pense que ces problèmes se sont accentués et que les bureaux ne sont pas seulement confrontés à une crise opérationnelle, mais aussi à une crise de refinancement. Les bureaux ont certainement été l'un des perdants de cet événement.

Tom: Est-il possible que le pire soit passé ? Quel est votre dernier point de vue sur les bureaux ?

Maria: Ce qui va se passer avec les bureaux est encore très incertain. Je pense que chaque jour, vous et moi avons des conversations à ce sujet, nous essayons de déterminer où se situe le creux de la vague pour les SIIC. La réalité est que c'est probablement encore trop incertain. Je pense qu'il y a certaines choses positives ou au moins des choses qui n'empirent pas. La location commence à se stabiliser à un certain niveau, matériellement inférieur à ce qu'il était avant la pandémie, mais au moins stabilisé. Il y a eu quelques transactions très structurées et avec des concessions de la part des vendeurs, mais il y a eu des transactions sur le marché direct, c'est-à-dire des propriétés qui ont changé de mains.

SL Green, qui est un propriétaire aux États-Unis, a vendu une grande propriété sur Park Avenue à New York pour environ 2 milliards de dollars en valorisation. Le taux de capitalisation affiché était à peu près égal au taux de capitalisation moyen de la force. Évidemment, comme pour tout ce qui se fait aujourd'hui dans l'environnement actuel, il faut prendre ce taux de capitalisation avec des pincettes parce qu'une partie de la dette a été prise en charge à un taux d'intérêt faible et qu'il s'agissait d'une transaction très structurée. Le fait que cette transaction ait été conclue, qu'elle ait été réalisée et qu'il s'agisse d'un chiffre aussi élevé que celui de la dette, je pense que cela a vraiment ramené la question au secteur. Est-ce que les choses sont en train de s'améliorer ?

Je pense qu'il y a quelques signes de reprise pour les bureaux, mais il est encore trop tôt pour le dire. Je pense que beaucoup d'employeurs essaient en vain de ramener les gens au bureau. Je pense que les obligations changent et que la fête du Travail sera l'une de ces dates qui détermineront, une fois de plus, si les employés se conforment ou non à ces obligations. Nous voyons même les entreprises technologiques qui avaient la réputation de dire que le télétravail fonctionnerait pour toujours, changer de discours et dire--

Tom: Même Zoom eux-mêmes.

Maria: Oui, donc je pense qu'il y a un changement de ton qui pourrait être positif pour le secteur, mais encore une fois, il est trop tôt pour le dire. Ce que je dirais, c'est que si nous ne sommes peut-être pas aussi négatifs, nous ne sommes pas non plus positifs sur la classe d'actifs. Dans le cas où nous devons investir et augmenter notre exposition, nous choisirons toujours de le faire avec des noms de bilan à faible effet de levier, des noms qui ne sont peut-être pas des bureaux traditionnels, mais plutôt des niches comme les espaces de laboratoire et des choses qui ne sont pas aussi exposées à l'économie et au télétravail.

Tom: Un domaine que nous apprécions et dont les fondamentaux sont très stables a enregistré des performances encore pires, et vous savez où je veux en venir. Les tours de téléphonie cellulaire ont connu des résultats encore plus médiocres que le secteur des bureaux jusqu'à présent. Comment est-ce possible ?

Maria: Je dirais que cela a été une surprise pour nous de voir à quel point les tours de téléphonie mobile ont été peu performants. Si je devais l'expliquer, je pense qu'il y a deux choses qui ont joué en défaveur des tours. Tout d'abord, les tours sont généralement considérées comme un commerce de récession. Elles ont des flux de trésorerie très contractés qui brillent vraiment dans un environnement de récession. Le fait que nous n'ayons pas encore connu de récession, ou du moins pas encore d'atterrissage brutal, a évidemment été négatif pour les tours en termes de flux de fonds, car les noms de leviers plus cycliques ont été plus sollicités. Pensez aux hôtels, voire aux bureaux.

Une autre chose qui, à mon avis, a fonctionné, et je pense que je vais l'expliquer parce que cela a été une double peine pour eux, ce sont les taux d'intérêt. Une fois de plus, étant donné que les tours ont une source de revenus visible et un modèle très contracté, elles ont tendance à être plus sensibles aux taux d'intérêt. À cela s'ajoute le fait que leurs principaux locataires sont les opérateurs de réseaux mobiles (T-Mobile, AT&T et Verizon). Ils se sont beaucoup endettés pour financer la première phase de leur infrastructure de déploiement de la 5G.

Quand les taux ont augmenté, leurs locataires en ont souffert. Ce n'était pas seulement douloureux pour le taux d'actualisation d'American Tower et de Crown Castle en ce qui concerne l'évaluation de leur flux de trésorerie, mais c'était aussi douloureux pour leurs locataires qui ont dû réduire leurs dépenses et donc dépenser moins en termes de location et d'entretien des tours. Je pense que nous traversons une période de digestion où la croissance a été très élevée après la crise du COVID et se normalise à mesure que les opérateurs de réseaux mobiles sont plus limités en capital.

Certes, cela ne signifie pas que la croissance s'est effondrée comme le laissent entendre les actions. Certaines de ces actions sont en baisse de 50 % par rapport à leur niveau le plus élevé, mais ce n'est pas le cas. Leurs flux de trésorerie n'ont pas diminué d'autant. Je pense que si vous regardez les revenus contractuels d'American Tower, ils devraient encore croître de 5 % au cours des cinq prochaines années du point de vue de la facturation organique des locataires. Je pense qu'il y a beaucoup de peur et de pessimisme dans les actions, et pour les investisseurs qui sont prêts à faire des paris à ce stade, nous pensons que c'est le moment idéal pour être opportuniste dans les tours.

Tom: Ce ne serait pas une discussion sur l'investissement si nous ne parlions pas de l'intelligence artificielle, la grande tendance de cette année. Quels sont les secteurs de l'immobilier impactés par l'IA ?

Maria: L'IA est le thème numéro un dans tous les secteurs et les gens essaient constamment de comprendre comment cela va changer notre façon de travailler et ce n'est pas différent dans l'immobilier. J'aborderai l'IA sous deux angles : comment elle affecte les opérations et quels sont les types de biens immobiliers qui bénéficient directement de l'IA.

Dans une perspective opérationnelle, je pense que les SIIC en sont encore à leurs débuts lorsqu'il s'agit d'essayer de comprendre la technologie et les applications de l'IA et la manière dont cela peut les aider d'un point de vue opérationnel. Qu'il s'agisse d'améliorer la location ou les systèmes de gestion des revenus, de réduire les coûts, entre autres choses. Je pense qu'il est encore très tôt pour dire quelle est l'application réelle d'un point de vue opérationnel.

D'un point de vue de l'impact direct sur la demande, du point de vue des actifs, les centres de données sont évidemment les principaux bénéficiaires, et vous avez vu ce thème se manifester cette année où les centres de données ont été l'une des meilleures performances de l'immobilier cette année aux États-Unis parce que nous n'avons pas de centres de données au Canada, à l'exception d'un SIIC qui avait un portefeuille qu'il a récemment monétisé à un taux de capitalisation très attrayant.

Je ne sais pas si le marché a bien saisi la croissance de l'IA et l'ampleur de l'opportunité qu'elle représente. Je pense que nous essayons tous encore d'en déterminer la taille et la portée, mais ce que nous avons certainement constaté, c'est qu'à court terme, nous avons assisté à un coup de pouce matériel, ou à un bond matériel de l'activité de location pour les SIIC de centres de données. Je pense que beaucoup de gens essaient de construire, d'avoir accès à l'électricité et de sécuriser leur infrastructure.

Je pense que c'est peut-être un peu comme si Amazon avait pris autant d'espaces logistiques que possible durant la période du COVID parce qu'ils pensaient que le commerce électronique allait continuer à croître et maintenant, ils construisent dans cette infrastructure. Je pense qu'il se passe la même chose avec les centres de données aujourd'hui, où toutes ces entreprises d'IA essaient de sécuriser leurs biens immobiliers. C'est la raison pour laquelle vous constatez un pic dans l'activité de cotation qui est très favorable du point de vue du développement et pour toutes ces entreprises de centres de données. Il reste à déterminer l'ampleur de cette opportunité, mais il est évident que ce sont les centres de données qui en profitent le plus.

Tom: Maria, je tiens à vous remercier pour cette discussion aujourd'hui. J'ai beaucoup appris. J'espère que tout le monde en a fait autant. C'était formidable de vous avoir parmi nous.

Maria: Merci, Tom, de m'avoir invitée.

Tom: Merci de nous avoir rejoints.

Annonceur: Vous avez suivi une nouvelle édition de On the Money With Dynamic Funds. Pour obtenir de plus amples renseignements sur Dynamique et sur notre gamme complète de fonds à gestion active, communiquez avec votre conseiller financier ou visitez notre site Web à dynamic.ca. Merci de vous être joints à nous.

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